Bundesgerichtshof bejaht Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuss des Mieters für Schönheitsreparaturen.
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat Frage, ob der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist, bejaht.
Im Mietvertrag der Parteien aus dem Jahre 1958 ist bestimmt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten sind nicht vereinbart worden. Der Mieter hat bisher trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten und mittlerweile renovierungsbedürftigen Wohnung ausgeführt.
Der Vermieter macht die Zahlung eines Kostenvorschusses zur Vornahme von Schönheitsreparaturen geltend.
Der Senat hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass der Vermieter – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann.
Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der Senat anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt. Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.
Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 192/04 |
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Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters
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Der beklagte Mieter war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Der Kläger hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs lässt zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, nicht jedoch ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung.
Der BGH macht deutlich, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.
Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.
Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04 |
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Trittschallschutz in Altbau-Mietwohnung
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Die vom Kläger bewohnte Mietwohnung ist im dritten Obergeschoss eines vor dem Jahr 1918 errichteten Wohnhauses gelegen. Das darüber befindliche, ursprünglich nicht ausgebaute Dachgeschoss wurde zunächst als Abstellraum genutzt. Im Jahre 2001 ließ der Vermieter den Dachboden abtragen und an seiner Stelle eine Eigentumswohnung errichten.
Ein vom Kläger in Auftrag gegebenes Gutachten ergab, dass der von dieser Wohnung ausgehende Trittschall mit einem Normtrittschallpegel von 58,5 dB die Grenzwerte der einschlägigen DIN-Norm von 53 dB für normalen Schallschutz übersteigt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, der Mieter einer Altbauwohnung könne ohne eine dahingehende vertragliche Regelung zwar grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter die Wohnung in einen Zustand versetzt, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Nimmt der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vor, die Lärmimmissionen zur Folge haben, so kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen entsprechen. Da die vorhandene Trittschalldämmung nach den getroffenen Feststellungen diesen Anforderungen nicht genügt, war der Beklagte zur Herstellung eines normalen Trittschallschutzes von 53 dB zu verurteilen.
BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03 |
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Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individualvertragliche Vereinbarung (befristet) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.
Der Beklagte hatte durch Vertrag vom 17. Oktober 2001 beim Kläger eine Wohnung gemietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichtetet.
Nachdem der Beklagte vor Mietbeginn mitgeteilt hatte, dass er an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert sei und den Mietvertrag hilfsweise kündigt, zahlten er für den Monat Januar 2002 die vertraglich vereinbarte Miete. Seit April 2002 ist die Wohnung wieder vermietet.
Der Bundesgerichtshof hat der Klage nunmehr in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat er ausgeführt, entgegen der Ansicht des Landgerichts liege in der von den Parteien getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.
Auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 1 und 4 BGB gebiete keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Trotz der zur Begründung der Verkürzung der Fristen für eine Kündigung durch den Mieter angeführten "Mobilität" und "Flexibilität" habe der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und auch in anderem Zusammenhang die Stärkung der Vertragsfreiheit betont. Darüber hinaus genieße der Mieter, selbst wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden habe, im Anschluss an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz. Im übrigen könnten, wie der vorliegende Fall zeige, durch eine Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters durch den Mieter - die finanziellen Folgen für den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abgemildert werden.
Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stelle auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Die Regelung solle den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei, schützen.
Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 – |
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Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat klargestellt, dass der Mieter einer Wohnung der – im Regelfall zu erteilenden – Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will.
Die beklagte Vermieterin war ohne Mitteilung der persönlichen Daten des Lebensgefährten der Klägerin nicht bereit, der Mitbenutzung der Mietwohnung durch den Mann zuzustimmen. Die Mieterin hatte deshalb auf Feststellung geklagt, dass sie berechtigt sei, ohne die Erlaubnis der Beklagten den Gebrauch der gemieteten Wohnung ihrem Lebensgefährten mit zu überlassen.
Der Bundesgerichtshof hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Er hat zunächst klargestellt, dass auch nach der Modernisierung des Mietrechts durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz von dem Grundsatz auszugehen ist, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache, z.B. einer gemieteten Wohnung, einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den Bereich des Wohnungsmietrechts ist als "Dritter" im Sinne dieser Vorschrift – anders als Familienangehörige oder Besucher des Mieters – auch der Lebensgefährte anzusehen. Den berechtigten Belangen des Mieters trägt das Gesetz allerdings dadurch Rechnung, dass es in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter ausdrücklich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zur Aufnahme eines Dritten in die gemietete Wohnung einräumt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Dazu hat der Bundesgerichtshof betont, dass der – auf höchstpersönlichen Motiven beruhende und deshalb nicht näher zu begründende – Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, in aller Regel ausreicht, um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung darzulegen. Die Erlaubnis kann der Vermieter nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar ist.
Urteil vom 5. November 2003 – VIII ZR 371/02 |
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| Bundesgerichtshof entscheidet über den Verlust des Rechtes zur Minderung der Wohnungsmiete nach neuem Mietrecht |
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter das Recht, die Miete wegen eines Mangels der Wohnung zu mindern, verliert, wenn er die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos weiterzahlt. In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen einer von der Nachbarwohnung ausgehenden Lärmbelästigung seit September 1999 die Miete monatlich um 69,90 DM gemindert. Die Vermieterin trug vor, der Mieter habe das Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er erst etwa zwei Jahre nach Beginn der Störung erstmals diesen Zustand gerügt hatte. Mit ihrer Klage hat sie die bis einschließlich September 2001 aufgelaufenen Mietrückstände geltend gemacht.
Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die auf eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahre 1936 zurückging und bei den Instanzgerichten einhellige Zustimmung gefunden hatte, verlor der Mieter in einem solchen Fall auf Dauer das Recht zur Minderung der Miete. Diese Fallgestaltung war allerdings in den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht geregelt; die Rechtsprechung ging infolgedessen davon aus, dass der Mieter die Miete nicht wegen eines von Anfang an vorhandenen Mangels der Mietsache herabsetzen kann, wenn ihm der Mangel bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt war. Der dieser Bestimmung zugrundeliegende Gedanke war nach Ansicht des Bundesgerichtshofes auch für die Minderung wegen eines nachträglich aufgetretenen oder bekannt gewordenen Mangels sinngemäß heranzuziehen.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass es auch bei laufenden Mietverhältnissen für die Zeit bis zum Inkrafttreten des neuen Mietrechts am 1. September 2001 bei der bisherigen Rechtslage verbleibt. Das bedeutet, dass die bis zu diesem Zeitpunkt erloschenen Minderungsrechte nicht wieder aufleben.
Für die ab dem 1. September 2001 fällig werdenden Mieten gilt dies jedoch nicht. Insoweit ist das neue Mietrecht ohne Einschränkung maßgebend.
Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02 |
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